С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения, которые коснутся собственников небольших долей в недвижимости.
На вопросы отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Еврейской автономной области Светлана Гришаева
Светлана Александровна, расскажите, какие новшества приняты?
14 июля 2022 года Президентом России подписан Закон (Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ), который устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли в жилой недвижимости.
Изменения внесены в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Установлен запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров на каждого сособственника.
Сделки, совершённые с нарушением этих требований, будут считаться ничтожными.
Зачем законом ограничили доли?
В России больше 10 лет пытались решить проблему «резиновых» квартир и мошеннических схем, из-за бесконечного дробления жилой площади и ее перепродажи третьим лицам. Иногда владелец 1/20 доли, имея законное право пользоваться местами общего пользования, въезжал в квартиру и делал жизнь других владельцев невыносимой. И кроме этого, участие помещения с большим количеством совладельцев в гражданском обороте серьезно ограничивается.
Закон направлен на защиту собственников от мошенников, его цель не допустить появления на рынке недвижимости жилья, право общей собственности которого целиком состоит из одних микродолей.
Чем принятый закон обернется для владельцев и покупателей жилья?
Закон предусматривает несколько важных положений об ограничении минимального размера долей:
— устанавливается количество квадратных метров, меньше которого нельзя отчуждать по сделке купли-продажи. То есть, если доля в общей площади квартиры меньше этого минимального значения, в регистрации перехода права собственности на нее откажут;
— размер допустимой микродоли, установлен – 6 кв.м. Выделять в квартире более мелкие доли, принадлежащие разным собственникам, запрещено;
— контроль за соблюдением этого положения будут осуществлять государственные регистраторы Росреестра, а также нотариусы. В соответствии с действующим законодательством, большинство сделок с долями в праве собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус откажет в удостоверении договора в том случае, если он заключен в отношении микродоли, которая меньше установленного минимального размера;
— в результате микродолю нельзя будет приобрести.
Самое важное! Сделки, заключенные с нарушением указанных правил, будут являться ничтожными.
Есть ли какие исключения в законе?
Да, законом предусмотрено исключение и данное правило не применяется при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона (в результате наследства или жилье покупается с использованием маткапитала), а также в случаях приватизации жилых помещений.
Что будет со старыми сделками?
Изменения вступили в силу с 1 сентября 2022 года, поэтому его положения применяются к отношениям, возникшим после 1 сентября 2022 года. То есть Закон будет распространяться только на сделки, совершенные после 1 сентября. Уже существующие доли под запрет не подпадут, владеть микродолями будет можно, но распоряжаться ими с момента вступления в силу закона будет нельзя.
Также Закон не затрагивает порядок продажи долей в жилом помещении, превышающих минимальный размер. Для этого необходимо будет, как и прежде, направить уведомление остальным собственникам, имеющим преимущественное право приобретения доли, и получить их отказы или выждать месяц с момента направления уведомления. После этого нотариус сможет удостоверить договор купли-продажи доли и подать заявление о регистрации в ЕГРН перехода права собственности.